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龙湖会提前交房吗「大S发了一条新消息」
2023-05-26 11:14:20
11月9日，龙湖集团发布公告，选择提前赎回于2023年到期的3亿美元优先票据，票面利率为3.9%。
在过去10天的时间内，这已是龙湖第三次发布提前偿还债务的公告，在此之前，分别是提前偿还2023年到期的部份银团贷款金额34亿港元，以及提前偿还2023年到期的部分银团贷款51亿港元。再加上3亿美元债，还债金额超100亿港元。
至此，龙湖已提前偿还了全部2023年到期的海外美元债务。
在过去那个规模至上的年代，海外债曾作为房企腾飞的助推剂，而如今随着流动性日趋紧绷，海外债已成为房企债务违约的导火索。过去一周内，有寻求9支海外债同时展期的国资控股企业，也有选择暂停支付境外债本息的民企巨头，甚至部分房企的海外债已经出现了二次违约。
在这个亟需注入信心的节点上，无力者选择躺平，蓄力者选择下蹲，当然也需要有人继续前行。龙湖接连提前还债或许有“秀肌肉”的成分，而这却也是重树市场、行业信心的必要过程。
腾挪出更大生长空间
即将到来的2023年，依然是房企的偿债大年。
据数据显示，中国房企到2023年全年有2380亿美元的境内外债务到期，明年一季度是到期洪峰，规模723亿美元。
但对龙湖来讲，至少在未来一年，其无须再为偿还美元债过多分心。
在过去的两年时间，美元债屡屡成为暴雷的导火索。无论是2021年恒大首次构成实质性违约的2.6亿美元债，以及花样年等遗憾宣布美元债难以兑付，还是在近期部分房企选择“躺平”、“下蹲”，不再支付美元债的本息或利息，美元债充当的总是暴雷时的第一声巨响。
根据上海票据交易所信息显示，今年前三季度累计有36家房企美元债违约，较2021年全年增加24家;涉券规模550亿美元，较2021年全年增加368亿美元。
有金融人士直言，不再偿还美元债或将成为大部分违约房地产开发商的选择。在上述金融人士看来，这是企业两害相取其轻的选择。如果不能保交楼，企业实控人将承受巨大压力;而不还美元债，后果也许只是企业海外公司被清盘。
与国内多数有抵押物的债务相比，美元债是一种没有抵押的信用贷款，换言之，其违约的直接损失最低。然而，面对大量违约的美元债，两个摆在眼前的现实是，受预期影响，目前海外债已连续三个月无新发行，仅有房企交换要约成功后重新发行上市;另一个现实则是，美元债很多时候扮演了“出国转内销”的角色，根据Bond Rader在2021年发布的监测数据，中资美元债的亚洲投资者占比已达到80%，而这些亚洲投资者，多数为中资机构，包括银行、四大不良资产管理公司、基金、券商、保险资管等。
不可否认，每一笔违约背后，都是一次次努力过后的无奈结果。只是相较而言，龙湖是幸运的，在本次提前偿还美元债等海外债务之前，其在今年7月即完成了年内最后一笔到期债务还款。
截止到9月末，龙湖在手现金净余额还有800亿元，其中包括215亿元的监管资金余额。良好的资金状况，保证了其高质量的交付，2022年1-10月，龙湖共交付约7.5万套品质住宅，100%实现如期交付，其中超40%项目实现提前一个月以上交付。
所谓穿越周期，即是在丰收喜悦之时，为冬天多留一些口粮，也为春天多存一些种子;而对龙湖而言，或许即是想在暖意来临时，腾挪出更多生长的空间。
财务结构进一步优化
显然，提前偿还债务，最直接的益处即是财务结构的优化。
根据中报显示，龙湖集团现金短债比4.07，平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%，一系列指标均在行业的较高水准，而作为房企生命线的“三道红线”，龙湖集团也已连续六年保持绿档。
有接近龙湖的相关人士表示，龙湖是一家很有危机感的企业，这与其创始人吴亚军的性格有很大关系。多年前，绿城宋卫平曾这样形容吴亚军，“既有男人的非凡胆魄，又有着女人的细腻。”如今看来，这份“细腻”之中，既有彼时宋卫平眼中吴亚军对产品的执着，也包含其对企业运行的谨慎以及对风险的格外敏感。
多年以来，龙湖不做高息融资，也不接触前融、非标、资管计划、影子银行等融资方式，在行业内外已不算秘密。这份谨慎，曾经让龙湖在行业高歌猛进时走得慢了一些，但却让其在市场的低谷期多得了份从容。可以说，如今龙湖的稳健即是多年来“克己”换来的。
在今年中期，龙湖集团平均融资成本已下降至3.99%，而行业内融资成本低于4%的公司仅有中海、金茂、华润以及龙湖。
在融资层面，国企、民企之间的天然鸿沟是显而易见，而当龙湖的融资成本跻身至央企梯队，起码代表着在投资人的心里，这个边缘已经十分模糊。比如，汇丰的一份地产及物业行业研究报告，将中国TOP50房企分为三类：行业领袖、普通发展商、“抱恙”发展商。“行业领袖”型企业仅有八家，龙湖位列其中。报告认为，“行业领袖”持续坚持财务纪律，违约风险最低。
事实上，自7月以来，龙湖集团已连续三个月实现月度销售业绩的持续回升，在此基础上，龙湖集团三季度累计销售额达到597.5亿元，同比实现正向增长。
此外，在1-9月，龙湖集团累计实现经营性收入171.8亿元，平均每月稳定的可持续收入就接近20个小目标。如今，龙湖集团的商业、租赁住房、物业管理等业务，均跻身行业前五，不仅是穿越周期的稳压器，也构建了代表未来的第二曲线。
在龙湖董事长陈序平的规划里，未来5-10年，商业、租赁住房、空间服务、智慧营造等经营性业务，收入会占到整个集团营收的30%，为公司贡献50%的利润。
“到那时，龙湖长相跟现在已经完全不一样了。”陈序平说。
信心正在重构
无疑，经历两年的流动性波动，社会对房地产行业的信心已坠入低谷，任何风吹草动，都充斥着悲观解读的声音。但是，无论是销售的回暖、还是提前还款的动作，从龙湖等一些企业身上，是可以看到行业积极一面的。
行业向好的迹象其实不止于个例，根据中指院数据，10月行业融资已开始修复，企业非银融资规模同比上升16.4%，年内首现正增长。而在政策端引导下，行业流动性的积极变化还将持续。
11月7日，国家发改委公布《关于完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见》，其中提出，完善民营企业债券融资支持机制，加大对民营企业发债融资的支持力度。11月8日，据中国银行间交易商协会官网消息，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。
对于民营房企来说，通过增信支持发债，不仅仅是雪中送炭，也可以获得更低的资金成本。在今年8月29日,龙湖发行首单中债信为民营房企“全额担保”的中票，15亿元期限3年的中期票据，票面利率仅为3.3%,。而在11月初，包含龙湖在内的10余家房企，新一轮增信发债也在推进之中。
有分析人士表示，“政策面已经给了房地产行业足够多的支持，目前房地产行业需要的就是凝聚市场合力，逐步恢复外界对房地产企业的信心，共同穿越周期。”
可以看到，房地产市场依然是个超过十万亿的巨大市场，根据国家统计局数据，在今年1-9月全国商品房销售为99380亿元，同时，仍然是满足人民美好生活需求的重要组成部分。
而这其中需要各方不同的主体参与。
满足人民美好的生活需求，靠的是过硬的产品力和服务能力。正如龙湖创始人吴亚军曾说的，龙湖在品质可靠的情况下有着很高的效率，不仅坚持要高质量交付，还要有成体系保障的质量交付。可以看到，在长期的危机感促使下，龙湖集团找到了其关于社会的存在价值。
对于龙湖来说，交付高品质住宅只是其中之一，焕新城市商业的天街、接纳新青年的冠寓、以及带来生活惊喜的龙湖智创生活等等，皆是龙湖关于“为何存在”写下的答案。
在11月9日收盘，龙湖集团上涨4%，就在当天，南向资金净卖出6.94亿元。在港股通(沪)方面，龙湖集团净买入额居首，金额为2.71亿港元。也是在9日，龙湖2027年到期美债继续上涨，每1美元涨12美分至52美分，涨幅势创纪录。
或许这就是投资者用行动写下的关于信心的答案。
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